Le bon de visite n'est pas un mandat et ne permet pas à l'agent de réclamer une commission

Ainsi classiquement jugé par cet arrêt :

 

"Vu les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

 

Attendu que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;

 

Attendu que pour condamner Mme X... à verser à la société Soavim immobilier, agent immobilier, une somme de 40 000 francs, montant de la commission stipulée dans le mandat de vente que l'agence avait reçu du propriétaire du bien, l'arrêt attaqué énonce qu'elle avait signé au profit de cet agent immobilier un bon de visite aux termes duquel elle s'obligeait à traiter l'affaire par son intermédiaire à défaut de quoi elle serait redevable de la commission d'usage, et qu'elle avait ainsi contracté envers l'agence l'obligation de l'utiliser comme intermédiaire dans l'hypothèse où elle traiterait avec le propriétaire ; qu'ayant finalement traité par l'entremise d'une autre agence, elle était redevable de la commission ;

 

Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur le bon de visite, alors que seul le mandat de vente donné à l'agent immobilier pouvait justifier légalement sa rémunération, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

Et attendu qu'il y a lieu en application de l'article 627 du nouveau Code de procédure civile de mettre fin au litige, les éléments de fait souverainement constatés et appréciés par les juges du fond permettant à la Cour de Cassation d'appliquer la règle de droit appropriée ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu le 23 mai 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

 

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

 

DEBOUTE la société Soavim immobilier de la demande en paiement dirigée contre Mme X... ;

 

DIT, en conséquence, que la société Soavim immobilier est tenue de restituer à Mme X... les sommes éventuellement perçues."

Marchand de listes et clauses abusives

Un arrêt sur ce sujet :

 

"Attendu que l'association "UFC 38 - Que choisir" a, sur le fondement de l'article L. 421-6 du code de la consommation, assigné la société APL 38, marchand de listes de biens immobiliers disponibles à la vente ou à la location, aux fins de voir ordonner la suppression de clauses contenues dans les conventions habituellement proposées par cette société aux acheteurs desdites listes et d'obtenir réparation de son préjudice personnel, dit associatif, et du préjudice porté à l'intérêt collectif des consommateurs ;

 

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident :

 

Attendu qu'aucun de ces moyens ne serait de nature à permettre l'admission, respectivement, du pourvoi principal et du pourvoi incident ;

 

Mais sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal :

 

Vu l'article L. 132-1 du code de la consommation, les points j), m) et o) de l'annexe de l'article L. 132-1, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 79-2 du décret du 20 juillet 1972 en leur rédaction alors en vigueur ;

 

Attendu que pour écarter le caractère abusif des stipulations contractuelles accréditant, à défaut de précision de durée de la convention, l'exécution immédiate de la prestation convenue par la remise d'une liste de biens immobiliers, assortie de la faculté pour le marchand de listes d'en fournir d'autres, sur la demande du client, pendant un délai de six mois, l'arrêt retient que le contrat est à exécution instantanée et que l'obligation de préciser la durée imposée par l'article 79-2 du décret du 20 juillet 1972 ne trouve à s'appliquer que dans la mesure où l'économie du contrat le permet, ce qui n'est pas le cas des contrats à exécution instantanée ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'une clause prévoyait, lors de la signature de la convention, la remise d'une "liste d'immeubles parmi lesquels figuraient des immeubles de la nature de ceux recherchés", ce qui induit que cette liste ne remplissait que partiellement la prestation attendue, d'autant que les caractéristiques des biens proposés n'étaient pas certaines, quoiqu'il soit, par ailleurs, stipulé que "le client reconnaissait avoir reçu un fichier conforme à son attente et que la prestation avait été fournie", de sorte que, en l'absence de toute mention de durée de la convention, censée être immédiatement et pleinement exécutée, et au regard de la simple faculté discrétionnaire pour le marchand de listes d'en fournir d'autres, l'ensemble de ces stipulations, qui avait pour objet et pour effet d'obliger le client au paiement de la rémunération convenue, sans que le professionnel ait fourni une liste appropriée aux desiderata du client, et d'exonérer ce marchand de listes, en lui conférant la maîtrise de l'appréciation de la conformité du service aux prévisions contractuelles, de son obligation d'accomplir parfaitement sa prestation consistant à fournir exclusivement une liste de biens disponibles correspondant à celui recherché par le cocontractant, emportait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

 

Vu les articles L. 132-1 du code de la consommation et les points b) et o) de l'annexe de ce texte, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 79-2 du décret du 20 juillet 1972 ;

 

Attendu que pour écarter le caractère abusif de la clause selon laquelle "l'exactitude des informations concernant le bien proposé à la location et notamment le descriptif et la date de disponibilité sont transmis au client sous la seule responsabilité des propriétaires, qui en ont informé l'agent immobilier diffuseur ; le bien est réputé disponible tant que le propriétaire n'a pas retiré le récépissé de retrait d'annonce établi par l'agent immobilier diffuseur, ce que le client reconnaît et accepte", l'arrêt retient que, en ce qui concerne le descriptif, ladite clause ne pouvait être considérée comme illicite ou abusive dans la mesure où le vendeur de fichiers ne peut se livrer simultanément à la vente et à une autre activité d'agent immobilier portant sur la location ou sous-location, qu'il n'existe aucun texte mettant à la charge du marchand de listes l'obligation de vérifier que les indications données par le titulaire du bien soient exactes, et que ce marchand de listes n'a pas à procéder à des vérifications concrètes des caractéristiques précises du bien proposé à la location par le propriétaire directement ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, quand la clause critiquée, qui a pour objet et pour effet d'exonérer le professionnel de son obligation de présenter à son client une liste de biens correspondant à celui recherché et, partant, d'exclure la possibilité pour ce client, tenu par ailleurs d'exécuter immédiatement sa propre obligation de payer la rémunération convenue, de faire valoir son droit à l'encontre du marchand de listes en cas de non-exécution totale ou partielle ou d'exécution défectueuse de son engagement contractuel, crée ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

Et attendu qu'en vertu de l'article 627, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de l'association UFC 38 - Que choisir en suppression des stipulations relatives à la durée du contrat et de l'article 3, contenus dans la convention habituellement proposée aux consommateurs par la société APL 38, l'arrêt rendu le 7 novembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

 

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

 

Déclare abusives la clause de l'article 3 ainsi que les stipulations relatives à l'exécution immédiate du contrat, contenues dans la convention habituellement proposée aux consommateurs par la société APL 38 ; en ordonne, en conséquence, la suppression ;

 

Condamne la société APL 38 aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société APL 38 ; la condamne à payer la somme de 2 000 euros à l'association UFC 38 - Que choisir."