Clauses abusives et mandat d’agent immobilier

Voici un arrêt de la Cour de Cassation du 2 octobre 2007 qui juge qu’une clause d’un mandat d'agent immobilier est abusive.

On notera que cette clause (la troisième examinée ci-dessous) est assez peu fréquente, alors que les deux premières clauses considérées comme non abusives sont plus fréquentes :

« Attendu que le 6 mars 1999, M. et Mme X... ont confié à l'agence immobilière Dechaux la vente d'un bien situé à la Motte d'Aveillans selon un mandat "semi-exclusif" prévoyant les obligations respectives des parties ; qu'ils ont recherché la responsabilité contractuelle de leur mandataire, que l'Union fédérale des consommateurs de l'Isère (UFC 38) est intervenue volontairement à l'instance afin que les clauses du mandat "semi-exclusif" relatives aux frais administratifs, à l'expiration du mandat, au non-respect de ses obligations par le mandant ainsi que la clause "partner's" III soient jugées illicites et abusives ; que le juge d'instance a débouté l'UFC 38 de l'ensemble de ses demandes ; que la cour d'appel (Grenoble, 30 janvier 2006), a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté l'UFC 38 de sa demande relative aux frais administratifs et considérant cette clause comme abusive, partant non écrite, a condamné l'agence immobilière Dechaux à indemnisation ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que l'UFC 38 fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 du contrat de mandat selon lequel : "en cas de non-respect des obligations énoncées ci avant.... le mandant s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue...", alors que, selon le moyen, que la clause pénale, insérée dans un contrat de mandat "semi-exclusif", qui impose, en cas d'inexécution fautive de la part du mandant, le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération du mandataire, octroie au professionnel un avantage manifestement excessif au détriment du consommateur, cette pénalité étant hors de proportion avec le préjudice réellement subi et qu'elle est sans contrepartie pour le consommateur, le contrat de mandat ne prévoyant aucune sanction du mandataire en cas de manquement à ses obligations ;

Mais attendu que l'arrêt qui relève que l'indemnité compensatrice prévue ne peut être assimilée à une rémunération déguisée puisque faisant référence à l'article 1152 du code civil, elle peut être modérée et qu'elle n'est prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte que le mandataire ne pouvant en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 percevoir aucune rémunération avant l'accomplissement de sa mission, une telle clause ne crée pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties, a justement considéré qu'elle n'était pas abusive ;

Sur le second moyen du pourvoi principal :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 b) du contrat relatif à l'expiration du mandat selon lequel "le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l'article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s'oblige pendant une durée de 24 mois suivant l'expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente", alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu'une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l'arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu'une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu'une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n'était pas abusive ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la clause B&4 du contrat relative aux pouvoirs donnés au mandataire d'engager des frais administratifs selon laquelle ce dernier peut : "réclamer toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier auprès de toutes personnes privées ou publiques et effectuer, le cas échéant, toutes démarches administratives (division, urbanisme, déclaration d'intention d'aliéner exigées par la loi foncière etc...) soit par lui-même soit par le notaire du mandant, les frais administratifs exposés restant à la charge du mandant", "alors, selon le moyen, d'une part, que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l'importance de frais autorisés ou du caractère prétendument ambigu de la clause, sans établir en quoi elle entraînerait un déséquilibre significatif entre les droits des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du code de la consommation; alors, d'autre part, que la stipulation litigieuse permet à l'agent immobilier de demander des actes sans réclamer chaque fois l'autorisation de son client, ce qui permet d'accélérer la procédure de vente, le mandant étant de son côté protégé en ce que seuls des actes nécessaires au dossier peuvent être faits en son nom ; que la notion de nécessité peut être le cas échéant interprétée par le juge et n'est pas défavorable au mandant, de sorte qu'aucun déséquilibre entre les obligations des parties n'existe ; qu'en estimant la clause abusive, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du code de la consommation ;

Mais attendu que l'arrêt qui relève que la décision de division n'est pas une démarche administrative nécessaire car seul le propriétaire d'un immeuble peut la prendre et qu'il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais qui peuvent être importants sans en être informé préalablement de sorte qu'une telle autorisation qui repose sur la notion très variable de "nécessité ou d'utilité" méconnaîtrait en outre le devoir de conseil du mandataire, a justement considéré qu'une telle clause présentait un caractère abusif ».